纽约通过第二居所（pied-a-terre）税：谁交税、税率与时间表

纽约市对第二套住房的新税收预计将使许多富裕的高端公寓业主的物业税负大幅增加。州立法者已通过针对非主要居住地的税收，以缩小城市预算缺口。

该被称为 pied-a-terre tax 的税将适用于价值在 100万美元及以上的第二居所。预计可筹集约 5亿美元收入。

分两阶段生效：2026-2027到2027-2028先征收

根据 CNBC 获取的税务细节，该物业税将分两段执行。第一阶段覆盖税年 2026-2027 与 2027-2028。在此期间，凡是由纽约市财政部门（Department of Finance）认定，价值超过 100万美元的公寓共有人（condos）和合作公寓（co-ops）将被纳入征税范围。

税率分档如下：价值在 100万到 300万美元的物业，年税率为 4%；价值在 300万到 500万美元的物业，年税率为 5.25%；价值超过 500万美元的物业，年税率为 6.5%。

尽管税率看起来较高，税务专家认为，由于城市沿用的估值与评税体系较为“落后”，会显著低估物业价值，从而降低实际负担。专家表示，城市的估值有时仅为真实市场价值的 10%或更低。

估值逐步更新：从2028-2029起按可比成交定价

城市并未立即全面重估，而是将根据预算文件逐步更新估值与税额。从 2028-2029 税年开始，物业价值将基于可比成交（comparable sales）确定。由于估值可能大幅上升，税率也将相应下调以进行补偿。

在估值调整后，税率将按更高价位分档：价值 500万到 1500万美元的物业，适用 0.8%税率；价值 1500万到 2500万美元的物业，适用 1.05%税率；价值超过 2500万美元的物业，适用 1.3%税率。

“这非常复杂，”纽约房地产税律师 Robert Pollack 表示。

Ken Griffin成为公众焦点：税负或大幅增加

在这项新税推出后，亿万富翁、Citadel CEO Ken Griffin 因纽约市长 Zohran Mamdani 在其公寓前发布视频而成为该税的代表性人物。Griffin 随后反击，称未来可能减少在纽约的业务与就业。

CNBC 的计算显示，作为佛罗里达州的税务居民，Griffin 在新税下的曼哈顿物业税账单预计将超过三倍。Griffin 于2019年以 2.38亿美元购买位于 220 Central Park South 的一套 24000 平方英尺的顶层公寓。但据政府记录，纽约市对该公寓的估值仅为 1550万美元。

依据城市记录，Griffin 在 2026-2027 税年的物业税为 858,332 美元。Pollack 指出，在 pied-a-terre tax 的前两年，该税单将增加至 187万 美元以上。到 2028-2029 税年后，预计将接近 400万美元。

此外，Griffin 还根据公开报道购买了位于 740 Park Ave 的两套公寓，总价 8300万美元。按报道测算，这些单位在 2028 年起的税负为 110万美元，使其曼哈顿所有物业的合计物业税账单超过 500万美元。

尽管城市官员认为高净值人群“负担得起”，但房地产经纪与税务律师表示，实际效果可能带来明显的“贴纸震撼”。Pollack 表示：“我的所有客户都觉得自己已经付得太多了。数字很大，不管你多有钱。”